广州中介隐瞒房产信息咨询货真价实「多图」

广州为多贷z款签订阴阳合同，解除后能主张对方违约吗？

张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家为多贷z款与卖家签订阴阳合同，故意在阳合同提高房款金额，终导致贷z款无法发放，合同不得不解除。卖家主张买家构成违约，要求赔偿违约金、利息、律师费等，法z院认为卖家在知情的情况下仍同意配合签订阴阳合同，也有过错，故不支持其赔偿请求。终判z决已经发生的费用各种承担，房屋过户回卖家，过户费用由买家承担。

判z决书节选：

法z院认为,本案为房屋买卖合同纠纷,诉z讼中,李卖家与聂买家一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》,并将涉案房屋重新过户至李卖家名下。本案争议的焦点，关于李卖家主张聂买家支付违约金、垫z资付款利息及支付律师费、诉z讼保全责任保险费的问题。

⒈关于李卖家主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定,一方当事人违约时向另一方支付的损失。李卖家主张聂买家支付违约金的依据是聂买家未按约支付购房尾款78万元。本案中,聂买家未取得邮储银行荔湾支行发放的贷z款,主要原因是借z款人提供虚z假信息,包括签订阴阳合同。聂买家为了获取超额贷z款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元,李卖家在该合同上签名并捺印确认,应视为李卖家知道或者应当知道双方签订的合同为虚z假合同,导致贷z款银行不予放贷,李卖家存在过错,无权主张违约金。故李卖家主张聂买家赔偿违约金90000元,依据不足,不予支持。

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广州二手房买卖合同无效后，银行能善意取得抵z押权吗？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：即使房屋买卖合同无效，只要银行已经完成了抵z押登记发放了贷z款，就善意取得抵z押权。

判z决书节选：

关于浦某银行是否构成善意取得抵z押权?若构成善意取得抵z押权,可否构成对庞某主张行使物上请求权的阻却事由?法z院认为，抵z押权系设立在所有权之外的其他物权之一,抵z押权因被担z保债权的成立而成立,亦因被担z保债权的消灭而消灭。本案中,认定浦某银行是否构成善意取得抵z押权需满足以下条件:1、浦某银行是否属于善意?2、浦某银行是否有偿取得抵z押权?3、抵z押权是否已经登记?虽聂买家并非善意取得涉案房屋,但涉案房屋已登记在聂买家名下,浦某银行与聂买家就涉案房屋签订抵z押贷z款合同时,已尽到形式上审慎的审查义务,并不存在重大过失,且浦某银行已向聂买家发放贷z款160万元,根据抵z押贷z款合同约定完成了支付抵z押权对价的义务,涉案房屋亦办理了抵z押登记手续,故浦某银行应为善意抵z押权人,其抵z押权应受到法律保护。

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起诉撤诉他人名下的房产证可以吗？

张静律师解答：需要证明自己与该证的颁发有利害关系，否则法z院会驳回起诉。

判z决书节选：

本院认为，公民、z法人或者其他组织提起行政诉z讼，应当符合法定的起诉条件，不符合法定起诉条件已经受理的，应当裁定驳回起诉。本案中，原告是广州市番禺区东涌镇X号5座2梯603房房产所有权人，该房产位于锦某新城一期，不在案涉《不动产权证》的红线范围内，原告不是该《不动产权证》的相对人，对案涉土地亦没有使用权，与被告市规划资源局颁发案涉《不动产权证》的行政行为不具有利害关系。关于原告主张案涉《不动产权证》红线范围涵盖锦某新城的篮球场、游泳池等公共配套设施用地，侵害业主权利的理由。因涉及锦某新城业主共同利益，根据《人z院关于适用的解释》第十八条“业主对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉z讼；业主不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉z讼”之规定，涉及业主共有利益的行政行为业主个人没有独立起诉权，有业主的应由业主行使诉权；业主不行使诉权或没有成立业主的，应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主行使诉权。本案原告以自己的名义提起诉z讼，不符合上述法律规定。综上，原告方某某没有提起本案诉z讼的主体资格，裁定驳回原告要求撤销《不动产权证》的起诉。

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广州先抵z押后租赁的房屋，被拍卖后能起诉腾房吗？

张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给银行。2016年3月，该房屋被法z院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

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