广州已有住房的买家能对商品房的权查封提执行异议吗？
张静律师解答：不能，必须是住房才能排除执行案对房屋的强制执行。
书节选：
本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于权人的权，故权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当于符合《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的请求应予驳回。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州车位无法办理产权证能买卖吗？
张静律师解答：不能，签了认购书可以起诉退款。
书节选：
本院认为,李某与东某公司签订的《颐某车位认购协议》合法有效。虽合同有效,但据规划部门和住建部门的复函显示,涉案车位并未办理登记,在未办理登记的情况下不能对外销售,且东某公司对于未能办理登记的原因及何时能办理登记亦未能明确说明,车位何时符合销售条件处于未知状态,故李某签订《颐某车位认购协议》的合同目的无法实现,李某请求解除《颐某车位认购协议》,合理有据,《颐某车位认购协议》应在李某解除的请求送达至东某公司之日即2020年9月4日解除,故本院确认《颐某车位认购协议》于2020年9月4日解除。协议解除,东某公司应当将收取的车位认购款返还给李某并应当向李某支付利息,故李某请求东某公司返还车位认购款118000元及支付利息,本院予以支持。
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广州逾期交楼的案件中，如何查明通水通电通邮的时间？
张静律师解答：由开发商举证，也会发函给相关供水供电公司查询。
书节选：
认为:郎某与利某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》合法有效。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定,利某公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备通邮、通电、通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给郎某使用。从本案查明的事实可知,涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2018年6月27日具备通电条件,以及于2019年6月13日具备通邮条件。至于通水条件,根据增城新和自来水有限公司于2020年4月28日出具的《关于增城市利某实业服装有限公司供水情况的复函》可知,涉案房屋截至2019年10月8日才具备通水的居住使用条件,即截至该日,涉案房屋才具备合同约定的交付条件。关于被告的交付义务问题,根据涉案合同约定,利某公司在交付房屋时,应向郎某发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后,利某公司于2020年3月5日才向郎某发出《收楼通知书》,该通知书于2020年3月6日妥投签收,至此利某公司才履行完毕其合同约定的交付义务。利某公司逾期交付房屋给郎某,构成违约,应承担违约责任。
利某公司在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2020年3月6日合计827天。
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广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？
张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。
书节选：
本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。
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