持续上涨多年的上海住宅租金已止住向上趋势，今年下半年明显出现较多的租金折扣成交。
据长期关注并进行数据分析的联城行最新报告：2023年11月，联城监测上海二手房市场价格蔓延小幅下滑态势，全市二手住宅监测均价为58700元/平方米，环比下跌0.34%。11月，上海租赁住宅租金环比下跌0.68%，平均每平方米月租金为107.2元，全市121个板块中有90个板块租金出现下跌。
三年前，林先生将位于江桥的两房两厅委托给自如打理，每月租金7450多元。今年合同到期后，林先生希望续租，链家方提出月租金要下降1020元，理由是三年来这套房子的出租回报率是负数。无奈，林先生只得以6430元的月租签订了新的合同。
在与淮海中路相隔一条街的延庆路，有不少百年历史的老别墅，王女士多年前买了套带150平方米院子的联排三层老别墅，过去七八年一直出租给老外，都是外资公司老总或高管，月租金最高达9万元。疫情过后房子空关，尽管不断降价，月租金开到6.5万元，至今看的人有，但仍没有签约。
根据贝壳研究院数据，今年1-10月北京、上海、广州和深圳房源成交周期比去年同期延长6.1、7.6、5.4和3.0天。个人业主出租房源显著增加，房源出租速度放缓，现阶段各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平，今年1-10月，深圳房源成交周期达到近2个月，广州超过2个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年1-10月四个城市的房源成交周期均在40天内，其中上海房源成交周期在1个月左右。
数据显示，三季度的住房租金，北上广深四个一线城市中，上海是跌得最多的。其中，高端租金下跌最明显，比如，前滩东方逸品去年月租金最高在18000元，现在已经跌到14000元以下，相当于比高峰期跌了25%；而月租5000元以下的房成交反而略有增加，分析认为是因为消费降级，租客选择从高租金房转去租较低价格的房了。
那么，是什么影响了住宅租金的价格呢？来自贝壳研究院的一份报告认为：房地产交易周期、住房租赁供给侧政策主要对住房租赁供应产生影响；外来常住人口、居民储蓄意愿主要影响住房租赁需求。
今年以来，上海二手房的成交量一直在低位徘徊，三季度后连不少原来要排队抢号的新房源也失去了往日的热闹，想买的不触及积分也能选购了。房子迟迟不能成交，不少二手房东开始由售转租以获取固定收益。市场上在租的房子多了，租客的议价空间也就水涨船高。
在徐汇、闵行交界的华泾，学区房云集之地，租房市场也仅仅是平稳，过了8、9月旺季，依然还有不少房子处于待租阶段，议价折扣超过10%。在杨浦中原，45平方米的老公房租金降了700才租出去。中环附近的“老破小”，去年4300元就能租，今年空关了一个月3900元才刚租出去。
老郭有套公寓房正面对八万人体育馆，去年他花了近30万元重新装修这套90平方米的三房后，开价12500元月租金。然而事与愿违，尽管看房人不断，上半年没有客人签约。直到10月底，他不断降低自己的回报预期，最后以10000元的价格租给了一户陪读家庭。
据我爱我家中介介绍，装修较好，租金低于市场报价的住房相对容易成交。而已使用数年未整修的房子，哪怕租金低一两千元也难，比如位于徐家汇中心的实业大厦三房，精装修的可以13000元很快成交，而一般装修的租金仅10000元，空置四个月才签了租约。
流动人口的减少，也使得租赁市场缺乏动力。根据官方公布数据，2022年与前一年比较，北京、上海和深圳外来常住人口分别减少9.7万人、25.73万人、29.06万人。而有业内人士认为，上海流动人口减少的数量是以百万计的。
那么未来住宅租金趋势会如何呢？贝壳研究院报告并不乐观：现阶段我国住房租赁市场供需矛盾趋于缓和，在现有供需关系基础上，租金价格再次达到新的平衡，未来租金水平很难再次出现快速回升，整体租金将保持相对平稳。
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